Indivision : où est la sortie ?

L’indivision peut être volontaire ou s’imposer aux propriétaires indivis à la suite d’une succession ou d’un divorce auquel succède une liquidation de régime patrimonial ou matrimonial.

Dans ces derniers cas, la sortie de l’indivision est souvent conflictuelle et plus de 9.000 partages judiciaires sont décidés tous les ans.

Cela signifie que, dans chacun de ces cas, il convient qu’un ou plusieurs indivisaires, après avoir vainement tenté de trouver un accord sur le partage, saisissent le tribunal judiciaire afin que soit désigné un notaire chargé de l’établissement d’un projet de comptes liquidation et partage.

Entre la recherche d’un accord et la désignation d’un notaire, un délai minimum de 18 mois peut être envisagé dans le meilleur des cas, auquel il faut ajouter au moins un an avant que le notaire n’établisse un projet de partage (nous sommes déjà à deux années et demie).

S’il recueille l’approbation des parties, tout le monde est content.

Le plus souvent toutefois, puisque les parties ne s’entendaient pas avant la désignation d’un notaire désigné par le tribunal, elles ne s’entendent pas mieux après, et le différend perdure entre les parties.

Il revient alors au notaire d’établir un procès-verbal de difficultés dans lequel chacune des parties fait état de ses désaccords concernant le projet de partage notarié.

La partie la plus diligente peut ensuite saisir le tribunal judiciaire afin de faire trancher les difficultés avant que l’affaire ne revienne devant le notaire pour qu’il retranscrive dans son projet initial les solutions arrêtées par le tribunal judiciaire.

Il s’agit là du schéma le plus linéaire, susceptible de nombreuses complexifications et raffinements, incidents et voies de recours.

Les procédures dépassant dix années ne sont pas rares, et des records sont parfois battus (48 ans de procédure pour ce qui me concerne pour un dossier encore en cours).

Or pendant que ces questions sont traitées, les parties qui n’arrivent pas à s’accorder sur le partage, demeurent en indivision sur des biens immobiliers.

Ces derniers ne sont souvent pas bien entretenus, restent peu mis en valeur, et ne sont pas vendus.

Leur usage par les indivisaires donne lieu à des conflits incessants.

Ils constituent souvent la clef du litige, certains indivisaires ayant des visées personnelles sur tel ou tel bien, ou ne se résolvant pas à ce que d’autres jouissent d’une demeure au statut familiale symbolique.

Or les solutions proposées actuellement par le code civil en cas de blocage d’indivision par un indivisaire récalcitrant ne sont pas d’une grande efficacité et se caractérisent par le caractère strict des conditions posées à leur mise en œuvre, par leur lenteur et leur complexité.

L’article 815-5-1 du code civil, mis en place en 2009, reste très largement inutilisé, les notaires, dont le rôle est déterminant dans le processus, se montrant réticents à son application.

Le dispositif implique qu’une majorité des indivisaires souhaite vendre le bien, manifeste auprès d’un notaire son intention d’aliéner le bien, que ledit notaire signifie cette intention aux autres indivisaires afin de recueillir leur position. Ensuite, si les autres indivisaires restent taisants pendant plus de trois mois ou s’opposent explicitement à la vente, le notaire constate cette situation par établissement d’un procès-verbal, ce qui permet aux indivisaires de saisir le tribunal judiciaire afin de lui demander d’autoriser la vente « si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

La vente, si elle est autorisée, se fait uniquement par licitation : il s’agit donc d’une vente judiciaire, à la barre du tribunal, généralement à des conditions financières extrêmement désavantageuses pour les vendeurs.

Une proposition de loi visant à simplifier la sortie de l’indivision a été adoptée le 26 mars dernier par l’Assemblée nationale.

Son objectif : renforcer les pouvoirs du juge commis aux opérations de partage qui pourra ordonner des licitations (ventes judiciaires) avant la fin de la procédure.

Son mécanisme est le suivant :

• Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis ;
• Dans un délai d’un mois à compter du recueil de cette intention, le notaire fait signifier le projet d’aliénation aux autres indivisaires et procède à une publication officielle ;
• Si un ou plusieurs indivisaires s’opposent à l’aliénation dans un délai de trois mois à compter de la signification du projet, le notaire le constate par procès-verbal ;
• Les indivisaires peuvent alors saisir le tribunal judiciaire pour demander l’autorisation de vendre le bien indivis si cette aliénation ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires

En somme, la procédure de l’article 815-5-1 du code civil (qui semble curieusement maintenue…) est simplifiée et rendue plus rapide par la suppression de l’étape de la vente judiciaire du bien. Cette innovation est particulièrement bienvenue car elle permettra de vendre le bien à un prix de marché, dans des conditions arrêtées sans doute par le tribunal judiciaire, plutôt qu’à la barre du tribunal.

Pour l’instant, cette loi n’est pas applicable, car elle nécessite la publication de décrets qui sont promis d’ici la fin de l’année pour une mise en œuvre de la réforme au début de l’année 2027.

A suivre donc, ce d’autant qu’est évoqué l’élaboration par le gouvernement d’un décret portant réforme du partage judiciaire, envisagé d’ici l’été prochain.

Ces ajustements législatifs et réglementaires, à évaluer textes définitifs en main et après retour d’expérience, apparaissent en tout état de cause indispensables pour faire face au grand choc qui attend la société française dans les années à venir, puisque le montant des transmissions est appelé à doubler d’ici vingt ans, à 600 milliards d’euros en rythme annuel, avec la disparition progressive de baby-boomers fortement dotés en patrimoine.

Me Xavier Chabeuf

12 avril 2026